Прошлогодние вложения в строительную индустрию в западном регионе эксперты считают одними из крупнейших за последние несколько лет. «В 2007 г. объемы кредитования строительства коммерческой недвижимости, по оценкам экспертов, там составили порядка 60-70% к позапрошлому году», — сообщил директор казначейства ОАО КБ «Хрещатик» Алексей Козырев. Эксперты дают несколько пояснений такого успеха, в первую очередь указывая на социальные причины. «Если на заре становления розничных торговых сетей было принято считать, что наиболее перспективным направлением развития является восток страны, то сегодня сфера интересов девелоперов сместилась в сторону западных регионов. С одной стороны, это объясняется постепенным насыщением торговыми точками восточных областей, а с другой — перспективами роста запада. В последнее время уровень потребления и платежеспособности населения региона сильно вырос и продолжает демонстрировать позитивную динамику. Это во многом обусловлено близостью западных областей к Евросоюзу», — отметилруководитель Киевского областного филиала АКБ «Укрсоцбанк» Андрей Онистрат.

Темпы роста объемов финансирования начали несколько сдавать лишь в январе-мае 2008 г. Эксперты оценили их за этот промежуток времени лишь в 10-15% к прошлогодним результатам. Правда, объясняли скромные результаты преимущественно нехваткой средств на внутреннем и внешнем финансовом рынках, а не охлаждением интереса со стороны девелоперов. По оценкам экспертов, около 40% в коммерческую недвижимость в западном регионе страны пришлось на Львов с областью, около 20% — на Тернополь и его предместье, порядка 30% — на Ужгород, Ивано-Франковск, Черновцы, Луцк, Ровно и Хмельницкий и 10% — на территории, прилегающие к границе и к крупным транспортным артериям территории. «При этом на первом месте было финансирование гостиничного хозяйства, здравниц, а также курортных и туристических центров — до 45%. По 20% пришлось на складские помещения с логистическими центрами и торгово-развлекательные комплексы. Около 15% — на офисные центры и многофункциональные комплексы», —прояснил ситуацию Алексей Козырев.

Если в других регионах страны на первое место по использованию эксперты ставят классическую кредитную схему, то на западе приоритетом было инвестирование. Нередко оно было совместным: первая часть вложений приходилась на украинскую сторону, а вторая — на заграничную, обеспечиваемую партнерами. «Влекомые высоким уровнем рентабельности строительного бизнеса и уже возведенных объектов, заграничные инвесторы вкладывают в Украину значительные средства даже на фоне мирового ипотечного кризиса. Одними из наиболее активных инвесторов остаются Кипр, США, страны Европы и некоторые оффшорные зоны. Учитывая специфику региона, крупные вложения осуществляют партнеры украинских компаний из Польши, Словакии и Венгрии. Это как прямые иностранные инвестиции на украинские структуры, так и перечисления на украинские «дочки» и иностранцев, непосредственно на месте контролирующие процесс освоения средств», — подчеркнул г-н Козырев.

 Механизмы завода и привлечения иностранных капиталов используются самые разные. Очень популярными в конце прошлого года и в 2008 г. оставались так называемые ценно-бумажные механизмы. Сегодня законодательством предусматривается две схемы, используемые в равной степени. Первая — через целевые строительные облигации, вторая — через фонды финансирования строительства. Так, основным преимуществом ФФС считается дешевизна: по разным оценкам, создание и обслуживание такой системы финансирования обходится девелоперам в среднем по рынку порядка 0,5-1,5% привлеченных капиталов.

Кроме того, работа такого рода фондов меньше регламентирована отечественным законодательством, а потому они имеют больше свобод по части использования привлеченных ресурсов и графика продажи недвижимости. Основной, по мнению экспертов, недостаток ФФС — отсутствие гарантированного объема привлечения средств под проекты. Проще говоря, застройщикам приходится рассчитывать на естественный спрос на квадратные метры на текущий момент и свои маркетинговые возможности. Если во время промоушена нового проекта им не удается заинтересовать инвесторов (украинских либо иностранных), то можно и вовсе остаться без средств. 

Совершенно иная ситуация с облигациями. Ведь там задействуется банк-андеррайтер, ответственный за привлечение денежных ресурсов. «При работе через ценные бумаги можно говорить о более-менее гарантированном размещении облигаций, то есть о привлечении финансовых ресурсов в строительный проект. Ведь андеррайтер, как правило, по условиям сделки выкупает часть облигаций на себя и таким образом гарантирует успех размещения. Немаловажным фактом также является и то, что девелопер, выпускающий на рынок ЦБ, создает своеобразную «историю», которая в случае своевременного погашения предыдущих траншей по бумагам помогает раскрутке компании в дальнейшем. Причем вплоть до выхода на внешние фондовые площадки — практика работы на облигационном рынке служит своего рода базисом», — рассказали в одном из банков.

Основным недостатком «ценнобумажной» схемы привлечения капитала под проект считается его стоимость: она может колебаться в разумных объемах — порядка 2-3% объема эмиссии, так и быть совершенно запредельной — 3-6% суммы выпуска. Все зависит от роли финучреждения в данном привлечении и его обязательства по обязательному выкупу ЦБ на себя. Кроме того, в обязательные накладные расходы при организации эмиссии целевых облигаций входит проведение рейтинговой оценки выпуска, которое обязательно в соответствии с действующим законодательством. Ее сегодня дает рейтинговое агентство «Кредит-Рейтинг». Хотя лоббисты и борются с этим обязательным требованиям, но нет никаких гарантий, что власть предержащие структуры наконец-то к ним прислушаются.

Главным преимуществом работы с ценными бумагами сегодня считается налоговая составляющая. Ведь доходы, полученные венчуром от инвестиционной деятельности и его пассивные доходы, в соответствии с действующим законодательством  налогами не облагаются. Паевые инвестиционные фонды не являются юридическими лицами и, по сути, являются безналоговыми структурами. Налоги с инвесторов будут взиматься только при получении ими доходов в виде дивидендов или же в случае выхода ими из фонда — при продаже ценных бумаг фонда (инвестиционных сертификатов). Кроме всего прочего, работа венчурных фондов еще не урегулирована отечественным законодательством.

Второе место в «табели о рангах» по использованию механизмов финансирования заняло кредитование коммерческой недвижимости посредством программ, рассчитанных на малый и средний бизнес. В первую очередь благодаря тому, что много такого рода займов оформлялось под возведение небольших гостиниц в курортных зонах Львовской области, а также в районе Карпат. Наиболее популярными были кредитные линии в размере $200-300 тыс. И это несмотря на то, что из-за острого ресурсного дефицита многие банки были вынуждены ужесточить условия по такого рода программам.

В частности, банки шли на увеличение минимального первоначального взноса — с 10-15% стоимости проекта до 20-25%. Также финучреждения пересматривали ставки по кредитам: стоимость гривневых кредитов поднялась до 20-25% годовых, долларовых — до 14-15% годовых, евро — 12-13% годовых. Средний срок кредитования находился на уровне 7-10 лет. Заметно выросло количество отказов по кредитным заявкам: не имея в достаточной мере ресурсов, банкиры удостаивали своим финансированием лучших. Если еще в конце 2007 г., по оценкам экспертов, из 100 поданных заявок банки удовлетворяли 78-80, то в январе-мае этого года — лишь 60-65. В одних случаях девелоперам наотрез оказывали в финансировании, в других — предлагали повременить с выдачей кредита и перенести ее на осень.

Не таким распространенным, как в столице, было классическое банковское кредитование. В апреле-мае на внутреннем рынке наметилась острая нехватка свободного ресурса, и тот далеко не всегда доходил в регионе в рамках уже традиционных программ.

Активнее интересоваться строители стали публичными выходами на внешние рынки. Похоже, их окрылил прошлогодний успех: девелоперы в 2007 г. стали одними из наиболее активных продавцов своих акций на иностранных биржах. Всего было размещено 6 выпусков акций, два из них провели в режиме IPO (первичного публичного размещения акций). TMM Real Estate Development продал 13,1% акций за $105 млн, KievDonbass — 19,7% за $130 млн. Еще четыре выхода было проведено как частные размещения акций (в этом случае инвесторы предварительно договариваются о покупке ценных бумаг): Komodor реализовал 80% акций за $20 млн, TKS Management 20% акций за $40 млн, Starspace 28% за $15 млн и Clubhouse (7 Days) 16,4% за $32,8 млн.

Сейчас эту эстафету все активнее подхватывают и другие застройщики. Так, львовская ООО «Торговая компания «Интермаркет» планирует в ходе IPO до конца 2008 года—первой половине 2009 года разместить до 30% акций своей девелоперской структуры ОАО «Интермаркет-Девелопмент». «Потребность в таком привлечении существует и для ТК «Интермаркет», а именно для ее девелоперской структуры, которая обеспечивает строительство новых объектов. Компания на протяжении года-полутора имеет намерение осуществить размещение акций девелоперской структуры. В ее планах выручить до $70 млн. В качестве площадок предполагаемого размещения акций сегодня рассматривается Варшавская фондовая биржа, а также альтернативная площадка Лондонской биржи — AIM», — рассказал директор департамента финансов «Интермаркета» Игорь Кондрат. Его компания в текущем году открыть торгово-развлекательные центры «Леополис Центр» и «Сыхив» во Львове. И намерена запустить три гипермаркета «Арсен», а также продолжить переформатирование сети магазинов «Барвинок» в формат «эконом-супермаркет» и расширять эту сеть в Западной Украине.

Подхватить победный клич собираются и их земляки: львовская группа компаний «Комфорт-Инвест» намерена привлечь на внешних рынках $150 млн. «Мы планируем в ближайшее время начать продажу акций нашей группы, которая объединяет и строительные компании, и девелоперские проекты. Если все удастся, то мы планируем разместить 15% нашей группы в этом году. У нас сейчас есть несколько больших проектов в коммерческой недвижимости. Один из них — торгово-развлекательный комплекс King Cross Leopolis во Львове, который мы развиваем вместе с итальянскими партнерами. Только в этот проект планируется инвестировать в этом году более 150 млн евро. Вообще живых проектов у нас порядка 80%. Они сосредоточены в Западной Украине: Львов, Ивано-Франковск, Ужгород, Тернополь и Черновцы», — поведал заместитель главы правления группы компаний Тарас Кулий.

По прогнозам экспертов, на этот год и начало 2009 г. придется закладка сразу нескольких крупных проектов в западном регионе. Из них сегодня выделяют несколько. Так мировой оператор гостиничного бизнеса с головным офисом в Брюсселе, Rezidor Hotel Group, планирует до 2012 г. во Львове построить и запустить отель под брендом Park Inn и также не исключает реализацию более мелких строек. «Я бы с удовольствием разместил бы гостиницу в центре Ужгорода. Это маленький город, но он очень динамично развивается», — заявил директор по развитию бизнеса Rezidor Hotel Group Даррен Бланчард. Большой отдачи ждут от HCM Group, сообщившей недавно о покупке нескольких земельных участков во Львове: для строительства жилья класса de luxe (площадь участка 2,5 га, общая площадь проекта — 17,1 тыс. кв. м), жилья бизнес-класса и офисов (6 га, 126,75 тыс. кв. м).

Участками в том же Львове, а также в Трускавце обзавелась и компания ООО «7 дней», которая выиграла инвестиционный конкурс на строительство многоэтажной гостиницы с подземным паркингом в Черновцах. Компания предложила городу проинвестировать в строительство гостиницы 100 млн грн своих собственных средств на протяжении полутора лет с момента получения разрешения на строительство. Два крупных торговых центра в Ивано-Франковске намерена построить компания VK Development — на 25 и 40 тыс. кв. м. «Планируем запустить частично их до конца 2008 года, частично — в следующем году», — пояснил глава наблюдательного совета компании Роман Лунин.

Согласно нынешним прогнозам, общие объемы финансирования коммерческой недвижимости по итогам работы в 2008 г. увеличатся на 40-50% к прошлому году. «Ожидается на Львов и Тернополь с областями придется до 50% вложений, на Луцк, Ужгород, Ивано-Франковск — до 30%, Черновцы и Хмельницкий — 10%. Остальное — на небольшие города на границе с Румынией, Польшей, Венгрией и Словакией и районы стратегических транспортных развязок», — рассказал Алексей Козырев. Эксперты считают, что, как и прежде, доминировать будут гостиничные комплексы и курортные зоны, инвестиции в которые достигнут 50%. На второе место ставят торговые и развлекательные комплексы — 25%, на третье — офисные и складские помещения с 15% и на последнее —10% — многофункциональные комплексы.