На сегодняшний день Запорожье является одним из динамично развивающихся регионов Украины, привлекающим значительные потоки инвестиций в различные отрасли, в том числе — в недвижимость. При этом рынок коммерческой недвижимости только начинает активно развиваться.

Проведенное компанией Build & Live Development исследование показало, что рынок профессиональной торговой недвижимости в Запорожье только начинает развиваться. Кроме этого, на рынке наблюдается общий дефицит в сегменте качественных форматных торговых площадей. Особо остро эта проблема стоит в спальных районах города. При этом в существующих торговых объектах и торговых центрах свободные площади практически отсутствуют.

Торговые площади

В настоящий момент в Запорожье действуют около 15 объектов, позиционирующих себя как ТЦ. В классическом понимании торгового центра с большими допущениями к таким объектам можно отнести лишь восемь ТЦ общей площадью 53 080 кв. м. Речь идет о ТЦ "Украина", ТЦ "Центральный", ТЦ "Интрейд", ТРЦ "Пальмира Плаза", ТЦ "Гранд", ТЦ "Космос-Сити", ТЦ "Афина-Palace" и ТЦ "Космос-Сити". Из них крупных всего два — ТЦ "Украина" (22 тыс. кв. м) и ТЦ "Космос-Сити" (11 500 кв. м).
Большинство из значимых торговых объектов Запорожья, которые можно отнести к формату ТЦ, являются торговыми центрами "бутикового типа". Иными словами, львиная доля площадей в таких ТЦ "нарезаны" на небольшие части и сдаются в аренду мелким, зачастую "безбрендовым" арендаторам.

Несмотря на низкое качество торговых площадей в Запорожье, заполняемость практически всех торговых центров города сегодня находится на уровне 95-100%. При этом цены и арендные ставки на торговые помещения в Запорожье растут в первую очередь в центре города. Рамки структуры рынка коммерческой недвижимости Запорожья можно сузить до пр. Ленина и прилегающих к нему улиц и жилых массивов. По данным Build & Live Development, в среднем арендные ставки за 2007 год увеличились по сравнению с 2006 годом на 33%. На сегодняшний день цена аренды и продажи торговых площадей составляют такие цифры.

Аренда:

• центр города: $35-60 за кв. м;
• прилегающие к пр. Ленина: $27-45 за кв. м;
• массивы: $18-22 за кв. м;
• подвальные, полуподвальные помещения: центр — $22-25 за кв. м; массив — $12 за кв. м.
На пр. Ленина арендные ставки достигают $80 за кв. м. В прикассовой зоне крупных супермаркетов — порядка $100-130 за кв. м.
Продажа:
• центр города: $2500-3500 за кв. м;
• прилегающие к пр. Ленина: $2-3 тыс. за кв. м;
• массивы: $1-2 тыс. за кв. м;
• подвальные, полуподвальные помещения, прилегающие к центру — $600 за кв. м;
На пр. Ленина арендная стоимость достигает $4600-6500 за кв. м, в торговом ряду на пр. Ленина — до $7 тыс. за кв. м.
В целом по городу арендные ставки колеблются от $20 до $50 за кв. м в месяц, продажа в пределах $2500-3500 за кв. м.
По данным Build & Live Development, потенциал рынка торговых площадей Запорожья составляет 551 390 кв. м, объем предложения профессиональной торговой недвижимости — 60 080 кв. м. До 2011 г. к введению в эксплуатацию заявлено 7 объектов с торговой и развлекательной составляющей (или без нее) общей площадью порядка 260 тыс. кв. м: "Муравей", "Палладиум Плаза", "Дафи", "Бизнес Холл", "Флагман", "Victoria Tower", ТРЦ в районе АвтоЗАЗ.

Кроме того, большое количество компаний (украинских и иностранных) заявили о своих планах по возведению ТРЦ в Запорожье общей площадью порядка 500 тыс. кв. м (их действия пока ограничиваются отведенным земельным участком или разработкой концепции).
Учитывая реальное количество своевременно сданных площадей, до конца 2010 года можно ожидать выведения на рынок порядка 260 тыс. кв. м.
Таким образом, к 2011 году рынок приблизится вплотную к точке начала насыщения, поскольку на конец 2010 г. прогнозируемое совокупное предложение на рынке профессиональной торговой недвижимости Запорожья составит 420 080 кв. м.
До момента насыщения рынка торговой недвижимости главным фактором, определяющим рост цен, будет неудовлетворенный спрос. После насыщения рынка на рост цен на торговые площади будут влиять в первую очередь себестоимость строительства и темпы инфляции.
С постепенным развитием рынка требования как арендаторов к торговым площадям, так и посетителей к местам и условиям совершения покупок, будут возрастать. В результате этих процессов спрос на качественные торговые площади будет постоянно расти. Таким образом, устаревшие или низкокачественные торговые объекты будут постепенно вытеснены с рынка.

Офисная недвижимость

На сегодняшний день рынок офисной недвижимости Запорожья находится в стадии зарождения. В городе наблюдается острый дефицит высококлассных офисных помещений. Объем неудовлетворенной потребности рынка офисной недвижимости, по данным Build & Live Development, составляет 153 940 кв. м.

На сегодняшний день в Запорожье существует единственный профессиональный бизнес центр — "Аlexander Нall" (3600 кв. м). На данный момент заявлено о строительстве еще ряда объектов, однако в ближайшей перспективе следует ожидать введения в эксплуатацию лишь торгово-культурного центра на пр. Ленина, 65 и бизнес-центра "Вusiness Нall Вayda" в конце 2008 года на пр. Ленина, 160-162. Следовательно, на конец 2008 года общая площадь профессиональных офисных центров Запорожья увеличится с нынешних 3600 кв. м до 27 440 кв. м. Учитывая, что потенциал рынка на ближайшие год-два оценивается в 153 940 кв. м и, принимая во внимание нынешние темпы роста объемов предложения, можно сделать прогноз о сохранении дефицита на рынке еще в течение как минимум 2-3 лет. На момент проведения маркетингового исследования в Запорожье было заявлено о планах по выведению на рынок следующих объектов: МФК "Вusiness-Нall Вaуda", "Victoria Tower", "Призма", БЦ по пр. Ленина, 65, "Khortitsa Palace".

За исключением одного профессионального объекта, все предложения офисного сегмента рынка коммерческой недвижимости Запорожья пока представлены встроенными помещениями на первых этажах жилых домов, переведенными и непереведенными в нежилой фонд квартирами, помещениями бывших научно-исследовательских институтов и административных зданий. Часть офисного фонда расположена даже в зданиях общежитий и гостиничных номеров.

Таким образом, можно сделать вывод: рынок офисной недвижимости Запорожья еще не сформирован и находится в стадии зарождения, хотя потребность в создании современных бизнес-центров уже давно назрела.

Развлекательная сфера

На сегодняшний день этот сегмент на рынке коммерческой недвижимости Запорожья тоже развит слабо и только-только начинает развиваться. Неудовлетворенный спрос оценивается в 15-20% от аналогичного показателя рынка торговой недвижимости и составляет на сегодняшний день 55-75 тыс. кв. м.

Анализ предложения развлекательной сферы города показал избыток игорных заведений, но при этом практически полное отсутствие развлекательных заведений для детей и проведения семейного досуга. Крайне слабо представлены современные развлекательные форматы (к примеру, отсутствуют многозальные кинотеатры "мультиплекс" и т. д.). Также стоит отметить отсутствие развлекательной составляющей в форматных торговых объектах города. Из качественных развлекательных элементов можно выделить боулинг-клуб "Cosmic Bowling" и центр детских развлечений "Шейкиленд".

Таким образом, рынок развлекательной недвижимости Запорожья перенасыщен непрофессиональными объектами. При этом стоит отметить высокий спрос со стороны жителей города на качественные развлекательные услуги по умеренным ценам.