Одесса — морские ворота Украины. Товары, которые завозятся через эти "ворота" (а кроме непосредственно Одесского порта, в области действует еще семь гаваней разного масштаба) или же подвозятся к ним, чтобы отправиться на экспорт, разумеется, необходимо где-то хранить. И пока что это — немалая проблема.

По данным Research Development Company, общий объем складского рынка Одессы на сегодняшний день — более 800 тыс. кв. м. И проблема далеко не только в том, что этого катастрофически мало. Проблема еще и в низком качестве "действующих" помещений.

Из темного прошлого

Спрос на складскую недвижимость в регионе значительно превышает предложение — в этом участники рынка единодушны. "Налицо непрерывное возрастание спроса на коммерческую недвижимость всех видов. Однако на первом месте по динамике увеличения спроса — складские помещения", — говорит директор агентства недвижимости "Пеликен" Владимир Оприщенко. По расчетам GIN Consulting Group, только за предыдущий год рост спроса на склады составил 30%.

Управляющий партнер компании Concorde Development Валерий Кирилко отмечает, что дефицит складской недвижимости (а заодно — ее удорожание) в Одессе спровоцировали… сами пользователи. Открывается все больше супер- и гипермаркетов, торговых и торгово-развлекательных центров, экспортно-импортных предприятий. Естественно, все они нуждаются в хранилищах, а обустроить склад непосредственно в торговом здании не всегда возможно. По данным GIN Consulting Group, лишь в 2007-м на 35% выросло количество складских арендаторов — операторов розничной торговли, на 40% — предприятий, занимающихся транзитом продукции.

По сведениям Research Development Company (RDC), до нынешнего года в области вводилось в эксплуатацию не больше одного складского комплекса в год, причем чаще всего — под нужды конкретной организации.

В отделе маркетинга инвестиционно-строительной группы (ИСГ) "Прогресс-строй" тоже подчеркивают, что рынок достаточно медленно реагирует на запросы нуждающихся в складской недвижимости. "Поэтому логистические и торговые фирмы вынуждены довольствоваться посредственным уровнем складов. В основном это бывшие советские товарные базы и бывшие же производственные помещения", — констатируют аналитики ИСГ.
Управляющий компанией RDC Антон Терехов уточняет, что более 80% складских площадей осталось со времен СССР, причем свыше 40% изначально складами не были (те самые производственные помещения). По словам Владимира Оприщенко, эффективность использования старых зданий невысока, поскольку они не приспособлены к современной логистике. Нынче требуется применение автоматизированной системы учета, хранения, выдачи и таможенного оформления продукции, других операций — то, о чем в Союзе и не мечтали. "Обычно эти "склады" представляют собой крытые шифером железобетонные коробки с большими металлическими воротами", — рассказывает риелтор.
Кроме того, по информации "GIN Consulting Group", 88% общей складской площади в регионе приходится на малые склады. Соответственно, лишь 12% — на логистические комплексы.

Антон Терехов с сожалением отмечает, что по качеству складских помещений Одесса отстает от европейского уровня на десятки лет. В "АМС групп" одной из причин ситуации называют нехватку у местных операторов опыта в сфере логистической недвижимости. "Есть мнение, что реализация потенциала города как промышленного и торгового центра сдерживается именно отсутствием развитой инфраструктуры логистики", — подчеркивает заместитель генерального директора GIN Consulting Group Наталья Гунько.

"Я вам не скажу за всю Одессу…"

"…Но и Молдаванка, и Пересыпь" — именно те территории, где сосредоточена изрядная часть складских помещений. При большом количестве жилья (особенно на Молдаванке) обе зоны все же относятся к промышленным. Но, по оценкам специалистов "Прогресс-строя", на Пересыпи (8-километровой полосе вдоль моря) работает лишь пятая часть предприятий. На территориях многих других действуют склады. Бывшие производственные помещения составляют примерно половину складов на Пересыпи. Склады же — пусть советской постройки, но все же именно склады! — выгодно отличаются наличием широких подъездов, рамп и других специфических признаков. В ИСГ вычислили, что площадь складов в этом районе — порядка 100 тысяч "квадратов".

Примерно столько же — на Молдаванке. В частности, на улице Цветаева издавна расположены торговые базы. На первых этажах ведется оптовая продажа, на вторых-третьих — склады.
Рядом с Молдаванкой — Слободка. По данным "Прогресс-строя", совокупная площадь складов (преимущественно это именно склады, оставшиеся от СССР) в районе — более 80 тыс. кв. м. Также на Слободке работает крупнейший в городе современный логистический комплекс "Максан" (20 тыс. "квадратов").
К недостаткам всех трех районов эксперты ИСГ относят высокую стоимость земли (сказывается близость к центру Одессы), ограниченную пропускную способность для транспорта на старых улицах. Появление на Молдаванке, Пересыпи и Слободке новых складских комплексов специалисты полагают маловероятным.
А вот самым перспективным считают начало Киевской автодороги и ведущие к ней улицы. Район и сейчас — наиболее насыщенный складами: порядка 150 тыс. кв. м. Это и старые советские помещения — модернизированные или не очень, и новые комплексы. В частности, склады компании "Водограй" — современные постройки с рампами, высокими потолками, антипылевым покрытием и тому подобным. В этой же зоне — сданный в эксплуатацию в 2003 году логистический комплекс "Мегатранс" площадью 6,2 тыс. кв. м. Под сооружение складских терминалов в районе предлагается порядка десятка участков — от 2 до 20 га.
Еще одна "очень складская" территория — с шестого по седьмой километр Овидиопольской дороги. Наименование "Седьмой километр" известно, пожалуй, даже тем, кто никогда не бывал в Одессе: это народное название крупнейшего в Украине рынка "Авангард". Только непосредственно примыкающая к рынку часть обслуживающих его складов и контейнерных площадок занимает около 5 квадратных километров!

Дешевле не будет

Как в любой другой отрасли, в сфере недвижимости дефицит становится толчком для увеличения цен. А склады — самые дефицитные помещения в Одессе. Клиенты ворчат, скрипят зубами, но платят все больше и больше — а что делать?
По сведениям агентства недвижимости "Берега", в 2007-м цены на складские площади в городе и ближайших окрестностях выросли на 7-15%. По оценке Натальи Гунько, повышение арендных ставок на помещения в лучших профессиональных складах (классов А и В) в первой половине этого года составило 5-7%. Показатели достигли $9-12 за квадратный метр — и это без учета налога на добавленную стоимость и эксплуатационных расходов ($1-1,5 на "квадрат"). Специалист отмечает, что ставки в Одессе вдвое больше, чем в столицах соседних (с запада) стран!
Впрочем, дело не только в желании (вполне естественном) владельцев недвижимости подзаработать: играет роль и подорожание земли. По информации RDC, сотка земли на участке (с измененным целевым назначением, наличием госакта и так далее) под создание логистического комплекса стоит от $5 до $15 тыс. — в зависимости от расположения, коммуникаций (или возможности их прокладывания) и прочей инфраструктуры.
Аналитики предполагают, что в 2009-м расценки снова увеличатся. Отчасти это произойдет просто в продолжение общей тенденции удорожания всего и вся, отчасти — вследствие улучшения качества складских помещений. Ожидается ввод в эксплуатацию новых комплексов (об этом — ниже), а некоторые старые, вероятно, будут модернизированы — по требованию времени.

Нашествие трансформеров

И все же спрос не мог не повлиять на предложение — это было бы вопиющим нарушением основ рыночной экономики. Эксперты RDC отмечают, что в регионе наблюдается повышенная активность девелоперов в логистическом секторе. Среди причин — то, что менее привлекательным для инвестиций стало жилищное строительство.
По сведениям той же компании, вдоль начала трассы Одесса–Киев возводятся 4 логистических комплекса. Их совокупная площадь будет больше 200 тыс. кв. м.

В частности, австрийская GLD Invest Group с февраля сооружает в 5 км от Одессы первую очередь терминала "Odessa Logistic Park" класса А. Генеральный директор фирмы Клеменс Лер заявил, что это будет один из крупнейших в Украине логистических комплексов. Общая площадь первой очереди — 60 660 "квадратов" (47 460 — складские помещения, остальное — офисы и мезонин), окончательная — 160 тыс.
На километр ближе к областному центру GIN Consulting Group возводит склад площадью 14 тыс. кв. м. В марте был заключен договор о сдаче будущего комплекса в аренду международному логистическому холдингу. В девелоперской фирме подчеркивают, что это первый в регионе образчик концепции "build to suit", то есть строительства и оснащения складского терминала с учетом специфических требований ключевого арендатора. Инвестиционная емкость проекта — $10 млн.
В июле было объявлено, что компания Aisi Realty Public Ltd. получит кредит в $65 млн для сооружения комплекса Bela Logistics Park — у той же трассы, в 20 км от Одессы. Запланированная общая площадь складов и офисов — 108 тысяч "квадратов". Намечено завершить работы в конце 2009-го.
В апреле "Прогресс-строй" сообщил, что договорился с международным холдингом Eurоport о создании в Овидиопольском районе бизнес-парка площадью 14 га. Предусмотрено возведение 16 зданий. Офисно-складскую часть дополнят так называемые флексы — строения-"трансформеры" с гибкой планировкой, которые можно переоборудовать из склада в офис и наоборот.
В июле та же компания Europort пообещала, что в нынешнем году начнет реализацию проекта "Аэропорт-сити". Предполагается в течение двух лет соорудить комплекс отелей, офисных зданий и складов. Объем инвестиций — более $100 млн. 120-гектарный участок расположен в трех километрах от аэропорта — снова-таки в Овидиопольском районе. Против этого проекта высказался мэр Одессы Эдуард Гурвиц. Градоначальник утверждает, что городу вредит "хаотическая застройка" на его границах, без учета "планов развития Одессы и возможностей городской инфраструктуры".
В конце 2008-го должно быть завершено создание "сухого порта". Компания "Евротерминал" обустраивает его на 50 га на так называемых полях фильтрации в Одессе. Первая очередь комплекса открылась в июне прошлого года. Это транспортная площадка в 2,5 га. Во второй очереди предусмотрено складирование грузов, прежде всего — контейнеров.

"Складские" перспективы

Если перечисленные в предыдущей главе и другие проекты будут реализоваться с нынешней скоростью, можно прогнозировать к 2010-2011 году удвоение площадей складского комплекса Одессы и ее ближайших окрестностей. Такое мнение выразил Антон Терехов. Он добавил, что при этом качество помещений будет радикально отличаться от наблюдаемого сейчас. Эксперт полагает, что с появлением профессиональных логистических площадей освободятся наименее приспособленные под склады бывшие производственные помещения. Территории под ними подвергнутся редевелопменту под объекты городской инфраструктуры — жилье, офисные и торговые центры.
По словам Натальи Гунько, только для качественного развития бизнеса, связанного с импортом мебели, области необходимы складские комплексы площадью до 80 тыс. кв. м. Специалист считает, что именно отсутствие таких помещений — причина, сдерживающая эту сферу: распространенной формой работы трейдеров остается торговля по каталогам, ввоз мебели под заказ. Аналогичная ситуация — на рынке зарубежных строительно-отделочных материалов.

Наталья Гунько рассказывает, что на втором (после розничной торговли) месте по объемам спроса на качественные складские площади находятся операторы сетевого маркетинга (Amway, Oriflame, Faberlic и другие).
Эксперт прогнозирует, что насыщение рынка складских помещений наступит в регионе не раньше, чем через 7-9 лет. Увы, положение не смогут полностью спасти проекты (пусть и достаточно многочисленные), которые будут реализованы в ближайшие 2-3 года, ведь рост на товарных рынках не останавливается. Наталья Гунько отмечает, что когда равновесие спроса и предложения наконец-таки установится, выиграют те, кто сумеет предложить услуги лучшего качества и разумные цены. А значит — в проекты следует закладывать максимально доступный сегодня уровень комфорта и возможности усовершенствования.