Захлестнувший Украину строительный бум принес с собой и новые технологии, в том числе строительства быстровозводимых зданий. "Сотканные" из металла и современных стройматериалов, они имеют массу преимуществ перед строениями из традиционного бетона, кирпича или ракушечника, благодаря чему находят применение в самых разных сферах человеческой деятельности: их используют одинаково успешно как под склады и торговые центры, так и под офисы и даже жилые дома.

В ближайшие 4-5 лет операторы рынка прогнозируют рост этого сегмента рынка в среднем на 40% в год. Такое активное развитие связывают в первую очередь с бурным ростом рынка коммерческой недвижимости, вызванным приходом в Украину иностранных торговых сетей и логистических операторов, которые нуждаются в больших площадях.

Строительный "сэндвич"

Современное здание – это, без преувеличения, очень сложный "организм", пронизанный всевозможными коммуникациями. Для того чтобы отвечать всем запросам человека, оно должно обладать высоким уровнем надежности и комфорта, при этом соответствовать техническим требованиям и иметь привлекательный внешний вид. На воплощение всех этих запросов в жизнь у строителей уходит от года до нескольких лет, а потребность в жилых помещениях, офисах, складских и производственных зданиях не только не убывает, но продолжает расти. Не удивительно, что в какой-то момент специалисты строительной сферы задались вопросом: как сократить сроки строительства и не потерять в качестве? Идеальный выход был найден – строить быстромонтируемые здания (БМЗ), легкие и одновременно надежные, удобные и недорогие.
Быстромонтируемые здания представляют собой каркас из металлоконструкций, на который монтируются "сэндвич"-панели или другие блоки, что позволяет в самые кратчайшие (по сравнению со строениями из кирпича или бетона) сроки возводить здания любой сложности, в зависимости от фантазии и потребностей заказчика.

Применение БМЗ нашли в самых различных сферах: по этой технологии строят торговую, складскую и производственную недвижимость, автосалоны, спортивные сооружения, административные и офисные здания, коттеджи и дома. Но чаще всего интерес к ним проявляет именно коммерческая сфера.

Общая динамика роста коммерческого рынка ежегодно составляет 40-50%, рассказывает Марина Доровская, директор по маркетингу инженерно-строительной компании "Каркас", крупнейшего импортера металлоконструкций и официального билдер-дилера люксембургской компании Astron. Наибольшие по емкости сегменты – торговая и складская недвижимость – за прошлый год увеличились на 50% и 26% соответственно. Динамика развития складского сегмента ежегодно показывает рост более 100%.
"В настоящее время наиболее востребованными являются здания в 1-2 этажа с площадью более 3000 кв. м. В 2007 году средняя площадь объектов коммерческой недвижимости составила 7,2 тыс. кв. м, и сейчас наблюдается тенденция ежегодного ее роста, - говорит Марина Доровская. - Из наиболее активных регионов в строительстве выделяются Киев, Донецкая, Днепропетровская, Львовская, Одесская и Харьковская области".
С большей долей уверенности можно сказать, что не далек тот час, когда БМЗ наберут популярности и в Крыму – нынешняя привязанность крымчан к зданиям из бетона, известняка или ракушки не оправдана: стоимость их дороже, а теплые крымские зимы и сейсмичность региона делают БМЗ более выгодными и безопасными строениями.

Кстати, преимуществ у БМЗ перед традиционными строениями хватает: к главным плюсам причисляют их прочность и долговечность. БМЗ являются капитальными утепленными зданиями и не имеют ограничений по сроку эксплуатации. Все конструкции относятся ко второй степени огнестойкости и могут применяться в районах с сейсмичностью в 9 баллов. Конструкции БМЗ обеспечивают комфортные условия внутри помещений при наружной температуре до -55°С.

Набор стеновых панелей с оконными, дверными, воротными и технологическими проемами позволяет комплектовать одно- и многопролетные здания различных назначений без ограничений по площади здания. Отсутствие "мокрых" процессов позволяет вести монтаж даже в зимнее время.
Кроме этого к достоинствам БМЗ можно причислить приятный внешний вид, который не требует дополнительной внешней отделки, долговечность, которая обеспечивается применением современных материалов и средств их защиты от влияния внешней среды.
Повышенная огне- и влагостойкость достигается за счет специальных изолирующих и отделочных материалов, а также за счет их обработки спецсредствами. А вместе с ними к позитивным моментам можно отнести нетребовательность и простоту в уходе и содержании здания.

С чего начинается БМЗ

Для инвестора технологии быстровозводимых зданий сочетают в себе определенные выгоды. Во-первых, на строительной площадке монтаж осуществляется из элементов полной заводской готовности: БМЗ – это сооружение, все комплектующие которого (кроме фундамента) изготавливают на заводах и доставляют к месту возведения объекта в готовом виде, что обеспечивает кратчайшие сроки возведения зданий. Во-вторых, как результат указанных достоинств, здание начинает "работать" значительно раньше, чем возведенное традиционными способами сооружение аналогичного назначения. По данным компании Llentabhallen, срок возведения БМЗ-здания площадью до 1 тыс. кв. м составляет 2–4 недели; 1 тыс. кв. м – 5–6 недель; 3 тыс. кв. м – 8 недель; 6 тыс. кв. м – 12 недель, при составе монтажной бригады в 5–8 человек.

Реализация проекта предусматривает следующие этапы: составление бизнес-плана; разработку ТЭО строительства; выбор земельного участка; предпроектные предложения (выбор генпроектировщика); выбор генподрядчика; проектирование эскиза и проекта; выбор подрядчиков; экспертиза проекта; начало строительства (идет параллельно с разработкой рабочей документации); строительство; сдача объекта в эксплуатацию.
Важнейшее, а порой и определяющее условие перед составлением бизнес-плана инвестиционного проекта – выбор системы строительства. Сделать это, по единодушному мнению как проектно-строительных компаний, так и уже эксплуатирующих объект организаций, без участия профессионального проектанта и строителя будет весьма сложно. Только квалифицированный проектант сможет увязать воедино все предложения поставщиков с условиями площадки строительства, нормативными и технологическими требованиями. "Специальное оборудование просчитывает, что мы хотим построить и выдает техническое решение: элементы определенных каркасов, легкие стальные прогоны, которые впоследствии будут соединены между собой. И получится готовый дом, - рассказывает генеральный директор ООО "Эметкон" Олег Зубачев. – Этот каркас обшивается, утепляется, а затем дом подвергается отделке. Причем проектирование изначально ведется с учетом материалов, которые будут присутствовать в отделке помещения, чтобы было как можно меньше отходов при производстве. В общей сложности на строение площадью порядка 100 кв.м. от начала проектирования до изготовления на заводе легких стальных прогонов и монтажа здания уходит максимум неделя".

Начинается же возведение БМЗ, как и любого другого здания, с заливки фундамента. Но поскольку металлоконструкции и железобетонные конструкции, которые составляют основу подобного строения, сделаны из прочного материала и обладают повышенной устойчивостью, фундамент под них нужен не глубокий и не вековой – достаточно будет и облегченного варианта.

Типы БМЗ

Основу БМЗ составляет каркас. В Украине наиболее распространены металлокаркасные, железо- и сталежелезобетонные быстровозводимые здания. Суть металлокаркасных БМЗ: в зависимости от предполагаемых нагрузок несущий каркас этих зданий монтируется из металлических сварных или прокатных двутавровых профилей, швеллеров, тонкостенных холоднокатаных ("легких") профилей. Для большепролетных сооружений (шириной более 30 м), в которых могут быть встроены межэтажные перекрытия, краны и т. д., специалисты считают более подходящими здания с каркасом из горячекатаных или сварных элементов. Каркасы из холодногнутых профилей рекомендованы для небольших сооружений, без кранов и перекрытий, с пролетом до 24 м (у некоторых операторов, например Llentabhallen, до 45 м). Кроме того, "легкие профили" широко применяются в качестве прогонов кровельной и стеновой системы в зданиях с каркасом из горячекатаных профилей. Использование холоднокатаных профилей снижает собственный вес ограждающей конструкции до 15–16 кг/кв. м и уменьшает общую металлоемкость здания.

Железобетонные бескаркасные БМЗ состоят из крупноузловых элементов (стеновые, кровельные, карнизные панели, плиты перекрытий, колонны), совмещающих несущие и ограждающие функции. Основной конструктивный элемент здания – секция, которая, как правило, состоит из двух стеновых панелей и одной кровельной. Конструкция стеновой панели не только обеспечивает нормативное сопротивление теплопередаче, но также исключает мостики холода: панель представляют собой комплексные ребристые трехслойные железобетонные плиты, внутренний слой которых – пенополистирол – выполняет теплоизоляционные функции. С внутренней стороны утеплитель защищен цементно-песчаным штукатурным раствором. Стеновые панели могут быть изготовлены с оконными, дверными, воротными и технологическими проемами либо без них.

Сталежелезобетонные конструкции применяются при строительстве одно- и многоэтажных зданий сложных конфигураций, с различной высотой этажей. Несущая каркасная этажерка выполняется из трубобетонных колонн, сталежелезобетонных ригелей и плит перекрытий. В качестве ограждающих конструкций могут быть использованы стеновые панели железобетонных БМЗ, навесные или "стеклянные" фасадные системы, модули из дерева или других материалов, "сандвич"-панели. Подробнее о технологиях создания надежных сталежелезобетонных конструкций "Business realty ua" расскажет в одном из своих ближайших номеров.

Кстати, именно "сэндвич"-панели в большинстве случаев играют роль стеновых покрытий БМЗ. Это устоявшееся название конструкций, которые представляют собой многослойные плиты, состоящие из защитного покрытия и утеплителя. Панель типа "сэндвич" представляет собой элемент из двух стальных листов, между которыми находится изолирующий материал – минеральная вата или пенополистирол. Толщина изолирующего материала предлагается от 50 до 200 мм, а стальных листов – от 0,6 до 1 мм. По информации строительной компании "МЛАД", обшивка панелей выполняется из стальных оцинкованных листов с органическим покрытием. Для изготовления обшивок применяется сталь, оцинкованная с двух сторон. Толщина стального листа составляет 0,6 мм, толщина цинкового слоя – 275 г/кв. м. Каждая обшивка со стороны, повернутой в середину панели, имеет органическое покрытие, что повышает сцепление обшивки с наполнителем. Внешние стороны обшивки панели покрыты слоем органического эфирного лака. Наполнителем сэндвич панелей является базальтовая минеральная вата Rockwool и пенополистирол. В качестве клея применяется клеящаяся композиция на основе полиуретана.

Возможны и варианты изготовления панели с обложкой из оцинкованной стали без полимерного покрытия, что снижает стоимость на $1/кв. м; панели с обложкой различного цвета и с разным покрытием; панели с одной оцинкованной стороной, а другой – оцинкованной с полимерным покрытием, что снижает стоимость изделия на $0,7/кв.м. Использовать как облицовочный материал при утеплении фасадов можно профильный лист, что особенно актуально при нынешних проблемах энергосбережения, при облицовке стен различных типов сложности и в процессе покрытия кровли. В последнее время профилированный лист стал широко применяться в промышленности, особенно в строительстве новых конструкций и реконструкции старых сооружений. Профилированный лист представляет собой облицовочные листы трапециевидной формы с различной глубиной прогиба волны, а именно 20-45 мм. Последние дают возможность минимизировать применение стропильной конструкции. Эстетичный вид, широкий ассортимент и цветовая гамма дают возможность воплощения любых архитектурных замыслов, как для индивидуального строительства, так и для гигантов отечественной промышленной индустрии.

Что нам "стоит" дом построить?

Каркасное строительство позволяет выиграть и в сроках возведения здания, и в стоимости работ. Финансовые затраты в зависимости от технологии, которая применяется при строительстве БМЗ, оказываются примерно на 30-50% ниже, чем на возведение его железобетонного или кирпичного аналога, рассказывает Олег Зубачев. Есть и другое мнение, что строительство БМЗ обходится дешевле по сравнению с традиционным строительством, когда размер площади застройки превышает 800–1000 кв. м.

Стоимость быстромонтируемого шедевра современной архитектуры обычно составляет 50–70% общей стоимости инвестиции и зависит от многих факторов: назначение здания, общего состояния земельного участка и других условий. Ориентировочно квадратный метр постройки БМЗ, площадью в несколько тысяч квадратных метров, обойдется $90–130, но, повторимся, цена зависит от размера величины пролетов, дороговизны используемых материалов и архитектурных особенностей здания. При этом стоимость монтажа составляет 15–30% от стоимости используемых материалов.

Рынок набирает обороты

Сегодня по технологии с использованием легкого металлического каркаса в Украине строится не более 25—30% нежилой недвижимости; для сравнения, в развитых странах мира – более 70%. Впрочем, тенденция более массового использования металлокаркасной технологии при строительстве складских, производственных и торговых помещений уже четко прослеживается и в Украине: некоторые аналитики полагают, что через 5-7 лет по быстромонтируемой технологии будет возводиться более 60% нежилой недвижимости.

Директор по маркетингу ИСК "Каркас" Марина Доровская считает, что в ближайшие 4-5 лет рост составит около 40% в год. "Сейчас наиболее динамично развивается сегмент складской недвижимости, а наиболее емкой на данный момент остается торговая недвижимость. В структуре рынка коммерческой недвижимости торговый сегмент является одним из инвестиционно привлекательных. В первую очередь это обусловлено стремительным ростом спроса на качественные торговые площади, а также ростом покупательной способности населения и увеличением розничного товарооборота (более 20% ежегодно в течение последних лет). Количество торговых площадей на 1000 жителей в Украине остается все еще низкой: например, в Киеве приходится 134 кв. м на 1000 жителей, в Одессе – 112 кв. м, в Днепропетровске, Донецке – 94 кв. м и 92 кв. м соответственно. Для сравнения, в Праге на 1000 жителей приходится более 330 кв. м торговых залов, в Варшаве – более 500 кв. м. И пока насыщенность торговыми площадями в Украине не приблизится к характеристикам европейских городов, можно говорить о стабильности роста данного сегмента".

С приходом в Украину крупных международных производителей и логистических операторов, надо ожидать роста объемов строительства больших, профессиональных складских комплексов. В первую очередь "складской бум" затронет западные регионы страны, учитывая их близость к Европе, а так же южные регионы из-за наличия выхода на морские пути и восточные по причине близости их к России и ее транспортному сообщению. Динамика роста сегмента складской недвижимости в ближайшие годы будет на уровне 60-70%.

Рост надо ожидать и в сегменте производственной недвижимости. "Украина по своим геополитическим и экономическим показателям является страной с большими возможностями для развития промышленного строительства. Это связанно с относительно низкой стоимостью рабочей силы при достаточно высокой квалификации, дешевой сырьевой базе, недорогими энергоносителями, а также близостью к потенциальным рынкам и достаточно развитой транспортной инфраструктурой, - говорит Марина Доровская. – На сегодняшний день рынок нового капитального промышленного строительства в Украине находится на стадии своего зарождения, существующие промышленные объекты преимущественно представляют собой морально устаревшие и физически ветхие здания. Предложение новых промышленных объектов значительно ниже существующего спроса в стране. Как известно, сегмент производственной недвижимости развивается в тесной взаимосвязи с рынками торговой и складской недвижимости, и поэтому многие торговые и логистические компании, которые планируют выход на украинский рынок, в первую очередь интересуются возможностями размещения своего товара и отладки в Украине своего производства. Учитывая эти нюансы, можно предположить, что в ближайшем будущем сегмент промышленной недвижимости будет стремительно развиваться". Среди сдерживающих факторов развития производственной недвижимости эксперт отмечает только ее меньшую инвестиционную привлекательность по сравнению с торговой и жилой недвижимостью, а также нехватку земельных участков с хорошим месторасположением и коммуникациями.
 
Что же касается сегмента автосалонов и СТО, то, по мнению экспертов, дальнейшее развитие этого рынка окажется в пределах 15-20% ежегодно.
С трудом пробивает себе дорогу строительство жилых модульных каркасно-панельных зданий. Этому есть объяснение, считает генеральный директор ООО "Эметкон" Олег Зубачев. Большинство людей консервативны в вопросах, касающихся дома, поэтому предпочитают традиционное капитальное строительство, хотя у БМЗ есть очевидные преимущества. "На легкокаркасных сооружениях отстроено 30% Аляски, даже в Лондоне был проект застройки части города таким строениями – я привожу примеры регионов с более холодными климатическими условиями, чем, например, в Крыму", - говорит он. Возможно, пример Запада и постепенное увеличение жилищного строительства из легких металлоконструкций в Украине, будут способствовать популяризации этой технологии. Особенно в южных регионах страны, в частности в Крыму, где подобные домики могут быть весьма востребованы для организации мест отдыха.

Операторы и перспективы

А если будет спрос, значит, будет и предложение. Так что, надо полагать, в ближайшее время на рынке БМЗ увеличится не только количество клиентов, но и количество игроков, так как он достаточно привлекателен как для отечественных, так и для иностранных производителей. Сегодня спрос превышает предложение, поэтому рынок БМЗ нельзя назвать высококонкурентным. Заводы производители загружены практически на 100%. Вот перечень основных игроков рынка комплектных БМЗ из металлоконструкций: ИСК "Каркас", "Ллендабхаллен", "Руукки", "Мастер-Профи", "Линдаб", IBT, "Сакти Плюс", Remko, "Фризомат", "Металлист" (Харьков), ДП ЖВБСУ "Укрстальконструкция" ("Атлас Вард"), KESZ, Time Is Many. Поставщики и производители металлоконструкций для возведения зданий: ЖЗОК, "Укрстальконструкция" (завод им. Бабушкина, Запорожский ЗМК, ЭМЗ "Металлист"), "Металлист" (Харьков), "Европрофиль", Краматорский ЗМК, Новоконстантиновский ЗМК, Каменец-Подольский ЗМК, "Стальком" (Мариуполь), Староконстантиновский ЗМК, Червоноградский ЗМК, Белгородский ЗМК, "Руукки", "Фризомат", "Мастер профи", "Днепростальконструкция", "Конструкция", "Блокмастер". Прогнозируемое снижение цен на импортируемые строительные материалы усилит конкуренцию с отечественными материалами. Некоторые зарубежные производители могут перенести свое производство в Украину, а отечественные производители ограждающих конструкций будут переходить к созданию собственных систем БМЗ. При этом украинские производители будут перенимать опыт и технологии западных компаний.